DPE à l'Immeuble (ou collectif)

LE CONTEXTE JURIDIQUE

Sauf exception (voir article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation), la réalisation d’un DPE est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs.

La loi « Climat et Résilience » rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné :

• le 1^er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Le DPE doit être effectué à l'initiative du propriétaire du logement, à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public.

Il est aussi obligatoire dans la réalisation du DTG (Diagnostic Technique Global) ainsi que du P.P.T. (Plan Pluriannuel de Travaux) - Voir pages concernées 

Son tarif n’est pas réglementé.

QUI PEUT RÉALISER UN DPE COLLECTIF ?

Un DPE collectif doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Cet expert doit disposer d’une certification DPE "tous types de bâtiments" et d'une assurance de responsabilité civile.

Le technicien de diagnostic immobilier réalisera en moyenne plus de 60 contrôles qui doivent lui permettre de mesurer la qualité du bâti, des murs, des plafonds, des planchers, de l'isolation, du vitrage…

Comparées à l’ancien DPE, les modifications en termes de relevés et de réalisations des DPE collectifs sont profondes.

Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur, qui est un professionnel indépendant satisfaisant à certains critères (ces critères sont définis par l'arrêté du 20 juillet 2023), notamment de certification, et ayant souscrit une assurance professionnelle.

COMMENT GENERER UN DPE A L'IMMEUBLE?

Le diagnostiqueur peut établir le DPE de l’immeuble en visitant l’ensemble des logements du bâtiment ou bien sur la base de la visite d’un échantillon de logements. La description de l’enveloppe et des équipements au niveau de l’immeuble sera obtenue par extrapolation à partir des données relevées dans l’échantillon.

À titre d'exemple, le DPE collectif devra être réalisé à partir de la visite d'un échantillon de logements dans un immeuble :

• 1 logement de chaque typologie (T1, T2, T3, …) ;
• 1 logement sur chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein …) ;
• 1 logement en étage intermédiaire ;
• 1 logement sous chaque type de plancher haut (combles perdus, toiture-terrasse, combles aménagés …)

La visite de ces appartements doit par ailleurs permettre de déterminer les dimensions de chaque format de menuiseries de l’immeuble.
En plus de ces règles, pour les immeubles de plus de 30 logements, le nombre d’appartements visité doit être :

•  De 31 à 100 logements : ≥ 10% du nombre total d’appartements de l’immeuble ;
•  Plus de 100 logement : au minimum 10 logements et ≥ 5% du nombre total d’appartements de l’immeuble.

A des fins de traçabilité, les logements visités seront précisés dans la fiche technique (située en dernière page du DPE).

En cas d’impossibilité d’avoir accès à un échantillon représentatif de logements, le diagnostiqueur ne doit pas réaliser le DPE.

COMMENT SE DÉROULE UN DIAGNOSTIC ÉNERGÉTIQUE COLLECTIF ?

La réalisation d’un DPE collectif se fait en différentes étapes. Celles-ci ont lieu au cours des assemblées générales de copropriétaires:

-     Vote de la réalisation du DPE collectif. Plusieurs devis peuvent être proposés directement à cette occasion, afin que l’assemblée générale se décide rapidement

-     Présentation des résultats du Diagnostic de performance énergétique réalisé.

-     Vote d’un PPT (Projet Plan Pluriannuel de Travaux) pour valider la réalisation d'améliorations énergétiques et techniques du bâtiment et budgétiser la réalisation des opérations de rénovation (Lorsque le DPE est accompagné d’un PPPT - voir ci-dessous)

-     Vote des travaux de rénovation : cela permet de valider au sein de l'assemblée générale, les travaux nécessaires et prioritaires vis-à-vis de la performance énergétique de la copropriété concernée.

Au niveau des délais, il faut compter environ 4 à 6 mois pour terminer le cheminement lié à la réalisation d’un DPE collectif. Il est donc préférable d’anticiper ces délais dans la planification de vos obligations.